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  • Luca Bernelli

Acquisto della vostra casa, quali sono tutte le spese?

La burocrazia in italia è una giungla e comprare casa è un avventura piena di insidie se non si è accompagnati da una "guida esperta"!

L'acquisto della vostra casa è sicuramente un passo importante e comporta come sappiamo impegni economici non indifferenti.

In questo articolo vedremo insieme quali sono le entità delle spese necessarie che dovrai sostenere per l'acquisto, ovviamente oltre al prezzo dell'immobile.

Prima è importante fare due distinzioni importanti.


Cosa sono le agevolazioni "prima casa"?

Si tratta di una serie di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale. Per esempio, con i benefici “prima casa” sono ridotte sia l’imposta di registro, se si acquista da un privato, sia l’Iva, se si acquista da un’impresa. Inoltre non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.


La seconda distinzione da approfondire e su cosa sono persona fisica e persona giuridica per capire il regime fiscale della compravendita che varia in base alla natura giuridica della parte venditrice.


-Chi è la persona fisica?

In diritto, una persona fisica è un essere umano dotato di capacità giuridica, quindi la suscettibilità di un soggetto ad essere titolare di diritti e di doveri.

Ogni essere umano infatti al momento della nascita diventa, in termini di diritto, persona fisica. In altri termini il "privato" viene considerato tale e non una società o un impresa costruttrice.


-Chi è la persona giuridica?

Con persona giuridica si intende un soggetto di diritto costituito da persone fisiche e beni che si uniscono per raggiungere fini comuni, a cui l'ordinamento giuridico riconosce la capacità giuridica essa è perciò distinta, dalla persona fisica, per il suo carattere pluralistico.

In altri termini quindi si intendono per esempio le società, le imprese ecc.


Dobbiamo tenere l'ultima precisazione su cos'è il valore catastale di una casa, ossia il valore fiscale, la base imponibile per il pagamento delle imposte durante la compravendita, determinato moltiplicando la rendita catastale rivalutata per un coefficiente.

Per gli immobili di classe A (immobili a destinazione ordinaria) per esempio, moltiplicheremo la rendita catastale per i seguenti valori:

  • 115,5 se si utilizzano i benefici 1°casa. (esclusi A/1 A/7 A/8)

  • 126 se acquistata come 2° casa o per abitazioni di lusso

  • 63 per uffici (A/10)


Quali sono quindi le spese per l'acquisto di una casa?


-Acquisto prima casa se la parte venditrice è una persona fisica:

  • Imposta di registro: 2% sul valore catastale (rendita catastale per coeff. di 115,5), con un valore minimo di 1.000,00€

  • Imposta ipotecaria: 50€ (in misura fissa)

  • Imposta catastale: 50€ (in misura fissa)

  • Spese notarili: parcella notarile per l'atto di rogito, si consiglia di chiedere un preventivo al notaio di fiducia, inoltre, in caso di mutuo gli atti necessari saranno due, atto di acquisto e atto di mutuo.



-Acquisto seconda casa se la parte venditrice è una persona fisica:

  • Imposta di registro: 9% sul valore catastale (rendita catastale per coeff. di126)

  • Imposta ipotecaria: 50€ (in misura fissa)

  • Imposta catastale: 50€ (in misura fissa)

  • Spese notarili: parcella notarile per l'atto di rogito, si consiglia di chiedere un preventivo al notaio di fiducia, inoltre, in caso di mutuo gli atti necessari saranno due, atto di acquisto e atto di mutuo.


-Acquisto prima casa se la parte venditrice è una persona giuridica (per esempio da impresa costruttrice):

  • IVA al 4% sul prezzo di compravendita pattuito

  • Imposta di registro: 200€ (in misura fissa)

  • Imposta ipotecaria: 200€ (in misura fissa)

  • Imposta catastale: 200€ (in misura fissa)

  • Spese notarili: parcella notarile per l'atto di rogito, si consiglia di chiedere un preventivo al notaio di fiducia, inoltre, in caso di mutuo gli atti necessari saranno due, atto di acquisto e atto di mutuo.


-Acquisto seconda casa se la parte venditrice è una persona giuridica (per esempio da impresa costruttrice):

  • IVA al 10% sul prezzo di compravendita pattuito

  • Imposta di registro: 200€ (in misura fissa)

  • Imposta ipotecaria: 200€ (in misura fissa)

  • Imposta catastale: 200€ (in misura fissa)

  • Spese notarili: parcella notarile per l'atto di rogito, si consiglia di chiedere un preventivo al notaio di fiducia, inoltre, in caso di mutuo gli atti necessari saranno due, atto di acquisto e atto di mutuo.

L'IVA viene applicata sulla cessione dei fabbricati o di porzione di fabbricati a destinazione abitativa (art.10 c.1 del DPR 633/72) quando la parte venditrice coincide con almeno uno dei seguenti casi:

  • impresa che ha costruito l’immobile, se la cessione è effettuata entro 5 anni dalla costruzione;

  • impresa che ha costruito l’immobile, se la cessione è effettuata dopo 5 anni dalla costruzione nel caso in cui il cedente opti espressamente per l’applicazione dell’imposta;

  • se l’acquirente è soggetto passivo Iva dev’essere applicato il reverse charge;impresa che ha eseguito interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e/o urbanistica, anche con appalto ad altre imprese, se la cessione è effettuata entro 5 anni dall’intervento;

  • impresa che ha eseguito interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e/o urbanistica, anche con appalto ad altre imprese, se la cessione è effettuata dopo 5 anni dall’intervento nel caso in cui il cedente opti espressamente per l’applicazione dell’imposta;

  • se l’acquirente è soggetto passivo Iva dev’essere applicato il reverse charge;

  • tutte le imprese, se oggetto della cessione sono alloggi sociali e se il cedente opta per l’imponibilità Iva;

  • se l’acquirente è soggetto passivo Iva dev’essere applicato il reverse charge.

VEGLIA Immobiliare

10/05/2019

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